NUEVA LIMA PARA AFILAR LAS FAUCES DE LOS BANCOS

Hablamos del Proyecto de ley de créditos inmobiliarios que con fecha 18 de enero de 2019 ha sido remitido al Senado por el Pleno del Congreso.

A la espera aún de su aprobación definitiva, podemos adelantar, que vendría a intentar calmar las quejas de muchos (del consumidor reclamante) y los lamentos de otros (Entidades Financieras).

Con las nuevas reglas del juego, se espera beneficiar al consumidor, haciendo por fin, más transparentes las condiciones de la relación contractual. Se trata de paliar, siquiera mínimamente, la marcada asimetría entre las partes: la poderosa entidad bancaria y el modesto usuario consumidor.

Una nueva regulación a mi juicio muy necesaria, reclamada por la sociedad y en pos de una mayor seguridad y estabilidad del sistema financiero, y que funcionaría como un antídoto frente a los excesos bancarios.

El proyecto nace así en un contexto sobrecargado por la avalancha de procesos judiciales por cláusulas abusivas, ejecuciones y demás circunstancias, ante las que se demanda al legislador nuevas respuestas, a lo que también se suma que Jueces y Tribunales se ven obligados a coser y descoser a golpe de sentencia del TJUE. Cuestiones todas, como vemos con las que crece la desconfianza del consumidor y que afecta en general a la estabilidad del mercado y los propios cimientos financieros.

Por ello la nueva regulación es bienvenida si consigue remediar situaciones, aportando nuevas soluciones que incentiven nuevamente el acceso a la vivienda en propiedad, y con ello logre aumentar la confianza en el tráfico y la seguridad jurídica tan necesaria para todos los operadores intervinientes.

Sin más, paso a exponer unas breves notas: 

En primer lugar, decir, que el proyecto viene a ser más ambicioso aún que la propia Directiva 2014/17UE que traspone. Aunque también la opinión de expertos es que se ha quedado corto.

Señalar, que entre algunas de las novedades que desarrolla serían como más destacadas:

  • La mayor transparencia en la fase precontractual.
  • Se refuerza el control por Notarios y Registradores.
  • Se limitan los supuestos en los que cabe vencimiento anticipado del préstamo.

En segundo lugar, y partiendo de la Sentencia del TJUE de 10 septiembre 2014 que reconoce el derecho a la vivienda como derecho fundamental, se establece un marco de seguridad en el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria que pretende: “garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, y sentar los pilares para la economía y el acceso a la propiedad,…”.

Se aspira así a la recuperación de la confianza, y a potenciar la seguridad jurídica y la transparencia de los contratos, velando por un mayor equilibrio entre las partes de manera, que la asimétrica posición que ocupan las partes, no quedaría salvada con la tradicional letra pequeña en el contrato, sino que ahora recae sobre el prestamista un plus de responsabilidad a la hora de informar y aclarar antes de la firma, y añadiendo que cuando se firme, sea ante Notario alerta y a sabiendas de las consecuencias.

En tercer lugar y como novedad positiva, las garantías se extienden a todas las personas físicas sean o no consumidores, es decir comprendería también a los autónomos. Si bien, lo negativo es que deja fuera a personas jurídicas pese a que, nuestra ley de consumidores y usuarios (2007) sí que contempla a personas jurídicas cuando no actúen en el ámbito de su profesión. Sería deseable que el texto se corrigiera en ese aspecto.

De modo que la ley se ocuparía, en síntesis, de tres aspectos diferenciados:

a) Contiene normas de transparencia de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios.
b) Regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
c) Establece un régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Se introducen también disposiciones cuya finalidad es reforzar aspectos del régimen jurídico del contrato a lo largo de la vida contractual, con una serie de medidas o mecanismos de solución para evitar la ejecución en vía judicial y la consiguiente pérdida de la vivienda.

Tras esta breve introducción a su articulado dejo aquí el texto del Proyecto para los que quieran examinarlo antes de su final aprobación.

Y para los que estén cercanos a firmar una nueva escritura de préstamo y deseen asesorarse mejor o prevenir posibles cláusulas abusivas, les sugiero, la entrada a nuestra web del despacho donde nos podrá preguntar más detalladamente cualquier duda al respecto.

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